每天爱你多一钱 2007-3-25 21:53
我国的房价到底高不高？对比分析中外房价的水平
[size=2]我国的房价高不高？一直存在两种对立的观点。这几年中央出台调控措施说明，房地产倍受关注，特别是今年，房地产新政频繁出台，相关部门多管齐下，房价却一路攀升，并且不排除房价新一轮攀升。香港、日本房价暴涨暴跌的教训提醒我们，内地房地产业应未雨绸缪，通过制度创新把太高的房价降下来，促使房地产市场步入良性发展的轨。 {.k*Du'bi
$Z Z@3`)b^
下面，用反映房价水平的重要指标——房价收入比对中外房价水平进行分析。为避免概念混乱，先说明研究房价不要与汇率混在一起。 6|@VS$[6M)M_q
有人用1美元折合成8元人民币来论证我国的房价很低，还有很大的上涨空间。我则认为，以此为据研究房价是严重误导，这将使得在中国生活的大多数人买不起房，侵害国人与生俱来的居住权，其恶果是在中国土地上修建的住宅给国内少数富人居住，给外国人居住，颠覆了住房制度改革的初衷。
| G!]'??P
Nv Y
0i4y/f7HNB;r|t`
O
Wy9{"D6r$|;N
汇率是在国际贸易等商务活动中发挥作用，房地产作为不动产，说明土地和土地上建造的房屋为非贸易品，因此用汇率折算房价没有道理，好比在中国挣钱在中国消费，在美国挣钱在美国消费，换句话说，1万元人民币与1万美元在各自的国家购物能力大体相当。再比如，中国著名的搜索引擎百度在纳斯达克融得1亿美元，拿回国内花是一大笔钱（大约增加了7倍），在美国就地使用则是小钱（相对拿回国内使用而言），说明中国企业到美国融资回国花钱合算，如果美国企业到中国融资，然后回美国花钱则不合算，如此而已。
a9_1l)Y BB&cDq
wyzf5X
/w7M l~(@.SC
因此，用美元换算成人民币，进而证明中国的房价不高太荒唐，研究房价水平不能用汇率换算成人民币（绝对值），而要用相对值指标——房价收入比。 t-Ii"H)`
@x8}%de w*{+l
.Z:E*vEm'Xs^4c
房价收入比的定义是：某地区户均房屋总价与家庭年均收入之比，即
(x?x2J4?'f
@ x9X? d2}0p
+Vo1EKc F.oP`2Z
房价收入比 ＝ 某地区户均房屋总价 / 家庭年均收入 ^4tp-I/J|'q
K$l xRMa-c[
o Q(HN zm
房价收入比是各国评价房价水平的指标，能较准确地判断某地区的房价水平。[/size]
每天爱你多一钱 2007-3-25 21:54
[size=2]美国等国家的房价水平
Y R
Tb!DG
Y;} \o C#f P
:gq mq4Q.h
下面引用的是学者沈晓杰提供的数据资料〔1〕〔2〕。
o:S5am7U
eY Sm
}$J2r {)keb8w)U
(a1R)b+m+m H!d/Ww-?
旧金山有全球著名的硅谷，是全美房价最高的城市之一，1996年房价收入比约5.5（200多平米独立屋，独立屋亦我国称的别墅，房屋总价27.5万美元，家庭年收入约5万美元），现在房价上涨，但收入增长更快，因此房价收入比有所下降。
Z },tY.cdI
P
$K'?*ky@mY
K{-E0x!D
丹佛的房价是美国一般城市的房价水平，1999年房价收入比为1.5（200平米的独立屋，房屋总价14万美元，中产家庭年均收入近9万美元）。 `7S3O_*B$p$k
K]&b t] v/?R
w@1l_7[$D3yK
温哥华是加拿大房价最高的城市，2000年房价收入比约为4（200多平米，总价约20万加元，中产家庭年收入约5万加元）。
-d8k+U2Xpy(C
({ a'DzY
(RL+i | _ [$K]s b
东京不仅是日本房价最高的城市，也是全世界房价最高的城市之一，房价收入比为4.5-5（户均面积90平米），如果家庭主妇外出工作半天，房价收入比可降到3。 C yM-f JBSDE T l
H _*vj r
6Nt(i7P"wa
?e
纳入居民“最难以承受”之列、房价收入比很高的城市有：悉尼8.5，纽约7.9，伦敦6.9。悉尼名列前茅，但应注意，悉尼户均居住面积187平米，由房价收入比的公式可知，在分母不变的情况下（家庭年均收入不变），房价收入比与房屋面积正相关，如果将悉尼的户均居住面积187平米减半，即减为90平米，悉尼的房价收入比只有4.25。[/size]