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好日子 2007-5-6 10:56

什么原因致房价居高难下 三对关系助推房价高企

一季度全国房地产开发投资同比增长26.3%，3月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6%。没跌的城市继续在涨，涨幅数据一度下跌的城市如上海，也在重拾升势。究竟是什么原因导致房价居高难下？大与小、堵与疏、内与外的三对关系不能不察。
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大和小：行业调整，垄断性增强
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     近来，上海房地产市场凸显的价格标杆效益带动区域房价上涨的现象日益明显。位于上海外环线附近的顾戴路板块，在2005年3月楼市调控之前、上海房价达到峰值时，这里的最高房价在每平方米1万元左右。宏观调控后，这一板块的房价最低时曾跌至7000元／平方米左右，而眼下，已涨至9000元以上，高的已超过万元。是什么原因导致这一区域房价的大幅攀升？ YqmF_nHU

w/T qS,\0c      中原地产顾戴路门店的一位物业经理说：“马路对面的超大楼盘万源城开盘了，期房均价卖到每平方米1.1万元。这就有了标杆呀，你说其他的房子能低卖吗？都得往这个价上靠。”俯拾皆是的类似个案显示，板块内新开的标杆楼盘对本区域的整体房价具有明显的拉抬作用。结果，大盘主宰区域房价的趋势越来越强。但，又是谁主宰了大盘呢？大开发商。楼市调控恰恰加大了房地产行业洗牌，导致优胜劣汰加剧，大者愈大，强者恒强。 &D+j8iVQw1w[

#Ow:Ou&L:z/j      2005年以来，调控政策通过提高土地出让、开发企业自有资本金等门槛，希望以此来抑制过热的房地产开发投资。尤其是2006年以来，大批中小房企出现资金链紧张甚至断裂，土地、资金开始向资信较好的大型房企集中。以广东省为例，日前评选产生的地产资信20强房企累计开发面积近8000万平方米，拥有土地储备高达约10235万平方米，未来三年计划投资总额为2510亿元。房地产行业的垄断性正在迅速增强，大开发商的话语权越来越大。 [3q7s3cE%a
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     其结果是，中小房企的退出并没有对国内房地产开发热起到降温的作用。Wind资讯提供的数据显示，国内房地产行业2007年3月实际完成投资1758.34亿元，完成开发土地面积0.27亿平方米。这两个数据均属于2005年以来平均偏高的水平。另一方面，房地产市场区域性极强，在垄断性增强的前提下，少数大房地产商可以通过调节上市进度等措施，更容易掌控区域市场的供应量和定价权。如此一来，要房价下降，何其难也。 "Z:?O c6U0M[/X$g

+K(K4f&fLx.u 堵与疏：一手硬，一手软 ;L9i1Q3x*G4|&e}

'}:Y;|Hq&P;I U-{      导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。 yH,j1S]-S o W#r TX
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     房地产消费大致可以分为刚性自住需求、改善型需求与相对弹性较高的投资型需求三种。对于近年房价飙升的原因，学界曾有激烈争论，自住、改善型需求拉动说有之，投资型需求造就楼市泡沫的言论也不少。
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S K qI U      国家宏观调控政策对此作了兼顾。在2006年出台的政策中，“90／70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。
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'ZBn(Z#CzL      对于这两类政策，有关部门都曾三令五申，但遗憾的是，落实到地方，“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%，增幅同比加快39个百分点。另一方面，开发结构仍不合理。4月16日，发展改革委固定资产投资司公布的房地产市场一季度运行情况显示，在房地产开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90／70”政策远未完全落实。90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。
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yD/s;Yf      此外，廉租房门槛依然过高，覆盖面过小，难以惠及低收入人群，未能起到缓解房地产市场供求紧张的作用。 #L*aE7bYQ

i6V G]&ecf      而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。” T)dFVK5E)k
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     在此情况下，“堵”与“疏”就更不可偏废了，否则房价难以回调。
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{,A)`!g6}d 内与外：“宁可卖地售股，不愿降价” ;wQ@~ e.t&xG:p |u
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     去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产市场、“雪中送炭”有关。
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     统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中外商直接投资占102.63亿元，几近翻番。国际私募基金蜂拥而来，除了大摩、高盛、荷兰ING等熟悉的老面孔，英国的摩利基金、美国的橡树资本公司、阿联酋的Emaar集团等资本也接踵而至。他们的到来使得国内开发商在银根紧缩的局面下，得以改变融资渠道，或出让项目公司的股权，或出售土地，换取外资注入。于是，“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发企业的不二选择。
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     开发商们否认外资对楼市的“支撑”作用。其理由是在整个房地产投资中，外资占比不高，大概只占到13%。“不能说因为百分之十几的外资比例就引起了整个市场的波动。”任志强(任志强博客|任志强新闻)说。
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$B`5K3I+w[      但经济学家们认为没这么简单。在日前召开的博鳌论坛上，经济学家樊纲指出：“很多钱来中国投资房地产，这个不应该否认，这个不是什么判断，这是事实。”他认为，“如果这种资金过多，导致了需求过大，使价格持续高幅度上涨，导致了大家去给房地产商塞钱，打破脑袋去塞钱，一定有问题。” S*~#^xE
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理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难 +P9u;vXK`}+i

a?zzEdJ      “堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入，则加剧了局面的严重性。房地产调控依然任重道远。记者在长三角地区采访时，不少房地产研究人士都表达了类似的忧虑。
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     专家们指出，解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。而在“堵”与“疏”之间，之所以出现严重的不平衡，关键在于一些地方政府对财政收支的考虑多于对社会公正的考虑。房地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。做到这一点，谈何容易！
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#LU-M(q\-N#v-W tC      针对地方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院不久前在一份报告中开出“药方”，建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。看来，根治楼市积弊，推出调整政策及考核指标的适当举措已不可避免。]+_&C|D6a5{S

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